3 nguyên lý để tránh “đu đỉnh” khi đầu tư bất động sản!

3 nguyên lý để tránh “đu đỉnh” khi đầu tư bất động sản!

Việc nhận định tổng quan về thị trường, tìm thấy nguyên lý đầu tư chung sẽ giúp tìm thấy cách vào ra thị trường, tận dụng chu kỳ thị trường để gia tăng tài sản qua kênh đầu tư. Giai đoạn vàng của đầu tư bất động sản không thể kéo dài mãi như bây giờ được, nên tìm hiểu kỹ về tính chu kỳ của thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư tránh “đu đỉnh” khi đầu tư.

1. Xác định thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nào trong nạp – nén – nổ – xả

Nếu chia thị trường ra làm 10 giai đoạn từ 1 – 10 trên 1 con sóng. Một con sóng bất động sản thông thường chỉ diễn ra trong tầm 1,5 – 3 tháng. Thì 4 giai đoạn Nạp – Nén – Nổ – Xả thường xác định như sau:

Giai đoạn Nạp (1 – 4): Nếu đối với loại hình mình đang đầu tư là đường mở mới, sau khi đánh giá nguồn cung hàng trên tuyến đường này không nhiều nên bên phòng thu mua sẽ lên danh sách hàng hóa, rà soát trên tuyến đường này những sản phẩm nào đáp ứng tiêu chí và mua hàng, giai đoạn đầu này thị trường vẫn còn khá là bình yên, việc tham gia vào, gom 1 quỹ hàng đủ lớn, với giá khá rẻ làm đẩy nhu cầu thị trường lên, lúc này những đội đầu cơ khác cũng bắt đầu lao vào mua… đây là giai đoạn Nạp.

Giai đoạn Nén (5 – 6): Lúc này dân sẽ lo lắng đất sẽ còn tăng nữa nên họ giữ lại không bán khiến nguồn cung bị chặn lại đột ngột và giai đoạn này gọi là Nén thị trường lại, nhu cầu đã được đẩy lên rất cao nhưng không có nguồn hàng và mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập trên thị trường.

Giai đoạn Nổ (7-8): Thường sẽ cần 1 cú hích nào đó để châm ngòi cho trận nổ này, như thời điểm trùng với thời điểm công bố dự án, làm lễ khởi công, bắt đầu động thổ, hoặc 1 yếu tố đặc biệt nào đó đến từ chính quyền.

Giai đoạn Nén mạnh bao nhiêu thì giai đoạn Nổ to bấy nhiêu. Giai đoạn này nên đẩy hàng ra thị trường, khi thị trường bùng nổ thì nhu cầu đối với loại hàng hóa này rất mạnh, giai đoạn Nén nếu mình đẩy 50% hàng cho khách nội bộ, đến giai đoạn Nổ thì sẽ thường đẩy ra 30% trên tổng quỹ hàng tức là mua 10 lướt 5 bán 3.

Giai đoạn Xả (9-10): Báo đài và cả xã hội nhắc đến 1 vùng đất hay 1 loại hình sản phẩm đầu tư nào đó.

Thường khi nhắc đến 1 con sóng người ta chỉ hình dung nó ở thang số 8, 9, 10 khi truyền thông nhắc rất nhiều về thị trường, khi đám đông lao vào thị trường đó, và thực tế cái mà chúng ta thấy chỉ là phần nổi của 1 tảng băng chìm, đó là lý do cần xác định thị trường để tham gia vào giai đoạn Nạp – Nén chứ không phải giai đoạn Nổ – Xả.

2. Chọn nhịp thị trường bất động sản để xác định thời điểm đầu tư

Loại hình đất dân, đất nền, các quỹ đất lớn thường  có 3 nhịp tương ứng với rủi ro cần lưu ý:

Nhịp đầu: Dành cho các nhà đầu cơ quỹ đất lớn. Rủi ro nếu tiến độ thi công làm đường chậm so với kế hoạch, quỹ đất lớn không đủ tài chính, không có mối quan hệ đủ lớn để xác định độ an toàn của thị trường…

Nhịp 2: Dành cho phân lô bán nền.

Nếu pháp lý khó khăn như Bình Thuận giai đoạn vừa rồi, ban lãnh đạo cũ bị bỏ lò, ban lãnh đạo mới phải “giữ ghế” thì việc phân lô bán nền gặp nhiều khó khăn. Giai đoạn trước các đội đầu cơ đã kiếm ăn rất ngon, khung giá tăng lên 1 – 5tr/m2 nhưng đến đầu nhịp thứ 2 đã bắt đầu chững lại do hoạt động phân lô bán nền bị siết chặt lại, dòng tiền không tiếp tục đổ vào thị trường dẫn đến thị trường không thanh khoản được và giá sẽ không tăng nữa. Nếu nhịp thứ 2 được tiếp tục bằng cách lên thổ cư, mua sỉ bán lẻ thì thị trường mới sôi động được.

Nhịp 3: Dành cho khách hàng quy mô nhỏ.

Sản phẩm được phân tách, bắt đầu những nhà đầu cơ nhỏ lẻ tham gia vào mua 2, 3 nền nhỏ. Sản phẩm này sẽ được ngân hàng định giáthông thường là 70% trên tổng giá trị mua bán, tương đương với tổng lượng tiền đổ vào tỉ lệ rất cao do sử dụng đòn bẩy và của các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường. Khi họ mới tham gia vào thị trường thì tâm lý  không vững và rất dễ fomo, họ dễ vào cũng dễ ra, bán tháo khiến sản phẩm mất thanh khoản, giá giảm và thị trường lao dốc.

3. Tìm kiếm thị trường bất động sản có chu kỳ phát triển dài

Nếu được, hãy lựa chọn những thị trường công nghiệp, dịch vụ có chu kỳ phát triển dài nhiều con sóng, có cả vốn đầu tư công, FDI + tư nhân; đầu cơ.

Thì các chu kỳ thường sẽ lặp đi lặp lại. Bất kỳ con sóng nào, 1 biểu đồ về giá có lên thì sẽ có lúc xuống. Thường nhịp 1 của các đội đầu cơquỹ đất lớn, trong giai đoạn này tỉ lệ đạt đỉnh rồi mà giá rớt xuống cũng khá nhiều, nếu không may bạn đu đỉnh giai đoạn 1 cũng không cần quá lo lắng vì điều đấy vì khung giá khi thiết lập đỉnh sẽ không quá lớn.

Còn nếu thị trường chỉ có duy nhất vốn đầu cơ thì rất khó để tăng trưởng được, có thể gọi là thị trường ảo, khá nguy hiểm khi đầu tư.