Mua và bán đúng thời điểm (Phần 2)

Làm sao để dự đoán được chu kỳ bất động sản?

Chúng ta cùng tìm hiểu lại lịch sử phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam từ năm 2007 đến nay:

• Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993. 
• Giai đoạn phát triển sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở.
• Giai đoạn suy giảm 1997-1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á.
• Giai đoạn bùng phát sôi động 1999-2003 cùng những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, chung cư.
• Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004-2006.
• Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007-2009 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang phap lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư).
• Giai đoạn 2014-nay: Đây là giai đoạn tuyệt vời của thị trường bất động sản Việt Nam, gần như các phân khúc lần lượt phục hồi và tăng trưởng, một thời kỳ chuyên nghiệp và nhiều cơ hội được mở ra. Những tín hiệu cho một thời kỳ bùng nổ mới của bất động sản Việt Nam đã rất rõ ràng.

Nhìn vào sự phát triển như trên thì thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua các cơn sốt vào các giao đoạn:

• Giai đoạn 1993-1994: Đây là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi mới. Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế của đất nước rất cao, cùng với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở đã tạo tâm lý lạc quan và thoải mái của người dân.

Chính tâm lý này đã tạo ra đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở.

• Giai đoạn 1999-2001: Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đang phải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, tạo ra uy tín lớn trên môi trường kinh doanh quốc tế và ngày càng thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Cùng với đó là các chính sách phát triển đô thị, khu đô thị mới, chung cư. Việt Nam càng chứng tỏ sự hội nhập vào nền kinh tế thị trường bằng việc ra đời của thị trường chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (năm 2000). Chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong sáu tháng, ngay sau đó, bất động sản bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng sáu năm trước đó sau cơn sốt lần thứ nhất.
• 1/11/2007: Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FIU bắt đầu đổ dồn vào nước ta, thị trường bất động sản bắt đầu nóng lên. Kể từ lúc thị trường chứng khoán đạt đỉnh điểm 1170 điểm, và bắt đầu trượt dốc, thị trường bất động sản bắt đầu vào cơn sốt thứ ba, khởi điểm từ thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan đến Hà Nội. Tuy nhiên đợt sốt này không giống như hai lần trước mà có một số đặc trưng riêng: Mang tính cục bộ tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Sốt ngắn nhưng thành nhiều cơn. Giá tăng lên rất cao, có những nơi tăng từ 100%-300%. Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao dịch được ưa chuộng, có giá cao. Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản Việt Nam có thể nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị trường như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của chính phủ, hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn và các loại hàng hoá trong thị trường vốn. Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản là một loại tài sản để tích trữ giống như vàng, do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của người dân, đối tượng chủ yếu hình thành nên thị trường. Mà công chúng chính là con người vì thế tâm lý đầu tư cũng là một yếu tố tác động mạnh đến thị trường, điều này thể hiện rất rõ ràng trong các kỳ sốt đất vừa qua. Cứ sau một cơn sốt, mặt bằng giá của thị trường lại bắt đầu ở một mức mới cao hơn trước. Tồn tại một lượng vốn rất lớn trong dân chúng tại Việt Nam, và những đối tượng khách hàng rất giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí rất cao để hưởng những tiện ích thoả mãn nhu cầu. Hiện tượng sốt đất diễn ra chủ yếu tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, là hai điểm nóng về kinh tế, tốc độ đô thị hoá và tập trung dân số. Đây cũng chính là hai thị trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế. Chính giá bất động sản tại hai thị trường này là cơ sở để kéo giá bất động sản trên thị trường cả nước lên mặt bằng giá mới.

Sau một thời kỳ trầm lắng do thị trường suy thoái, từ năm cuối 2009 đến năm 2014, một mặt bằng giá mới được thiết lập, những cơ hội mới được mở ra, rất nhiều doanh nghiệp đã phá sản, nhưng cũng không ít doanh nghiệp đã vượt qua cơn bão khủng hoảng để vững vàng tiến về phía trước. Nhìn vào thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm này, người ta có thể khẳng định mùa xuân của thị trường đã đến. Tất cả những báo cáo, những thống kê của các đơn vị độc lập như CBRE hay Savills hoặc của Bộ Xây dựng đều thấy được những con số hết sức lạc quan về thị trường. Hàng tồn kho giảm nhanh chóng, sản phẩm được thị trường hấp thu một cách mạnh mẽ, doanh số bán hàng của các công ty liên tục gia tăng, nhà môi giới bất động sản mọc lên như nấm, báo chí liên tục đưa những thông tin tích cực về thị trường, các chủ đầu tư liên tục bung hàng mới, các chính sách vĩ mô tạo hành lang thuận lợi cho bất động sản, nhà đầu tư nhỏ quay lại thị trường, việc mua bán diễn ra sôi động và đầy hấp dẫn trên toàn quốc. Ở thời điểm này, quá sớm để nói đến một cơn sốt tiếp theo của thị trường nhưng cũng không phải không có cơ sở để có thể dự đoán một cơn sốt thật sự của thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu bạn dự đoán đúng thì việc đầu tư của bạn sẽ trở nên hiệu quả, nếu bạn dự đoán sai có thể bạn sẽ phải chật vật với việc đầu tư. Vì thế hãy luôn bám sát thị trường để đưa ra những dự đoán và chủ động đầu tư.

1993: Luật đất đai ra đời

1993-1994: Sốt lần 1 (Hạ)

1995-1999: Thu Đông (Suy thoái - Đóng băng)

2000-2002: Xuân Hạ (Phục hồi - Bùng nổ)

2003-2006: Thu Đông (Suy thoái - Đóng băng)

2007-2009: Xuân Hạ (Phục hồi - Bùng nổ)

2010-2013: Thu Đông (Suy thoái - Đóng băng)

2013-2021: Xuân Hạ (Phục hồi - Bùng nổ)

2022-nay: Thu Đông (Suy thoái - Đóng băng)

Bất động sản Việt Nam đã trải qua bốn chu kỳ:

Chu kỳ I: Từ 1993 đến 1999;

Chu kỳ II: Từ 2000 đến 2006;

Chu kỳ III: Từ 2007 đến 2014;

Chu kỳ IV: Bắt đầu từ 2015 đến 2021;

Chu kỳ V: Từ 2022 đến nay.