Giá trị thực chung cư là bao nhiêu?

 Giá trị thực chung cư là bao nhiêu?

Tính toán sơ bộ chi phí xây nhà chung cư

Đây là câu hỏi mà mình suy nghĩ bao lâu nay, và giờ mình viết bài này để cùng phân tích, đàm đạo với các anh em thiện lành.

Về chung cư, mình sẽ phân tích nó gồm 2 phần, phần đất và phần nhà. Vậy mỗi phần chiếm bao nhiêu % giá trị căn chung cư?

Ví dụ khu nhà có tổng diện tích đất là 20000m2, xây lên được khoảng 2000 căn hộ. Từ đây tính được là mỗi căn hộ sở hữu khoảng 10m2 đất (thật sự mình đang nghi vấn là toàn bộ dân cư có được làm chủ trên diện tích 20000m2 này không, hay phải trừ bớt ra). Tính theo giá đất lúc chung cư mình xây thì khoảng 50tr/m2, giá bán chung cư lúc đó khoảng 1 tỷ 3/căn.

Từ đó suy ra giá đất chiếm khoảng dưới 40% giá chung cư, phần còn lại là tiền xây dựng và tiền lời của chủ đầu tư.

Về phần giá đất, mình có thể dễ dàng tham khảo giá đất xung quanh để biết nó chiếm bao nhiêu % giá trị của căn chung cư mình hiện tại. Hiện tại đất xung quanh chung cư mình đang có giá khoảng 100tr/m2. Chung cư lên khoảng 2 tỷ 2/căn. Cho thấy giá trị đất đang lên khá nhiều so với giá trị phần nhà. Vậy giá trị hợp lý của chung cư tính thế nào?

Từ phân tích trên cho thấy phần giá trị trường tồn mãi của chung cư là phần đất, phần đền bù, tái định cư sau này cũng tính trên giá trị của phần đất, nhưng ai sở hữu tới giai đoạn này sẽ phải khá mệt mỏi để đợi có được chỗ ở mới, tiền chôn đó thêm vài năm. Phần đất sẽ tăng theo thời gian, tăng theo lạm phát. Còn giá trị của phần nhà, nó chỉ tăng theo giá vật liệu xây dựng và công xây dựng. Sau đó sẽ liên tục đi xuống, tới thời hạn của chung cư (ví dụ 50 năm, nhiều chung cư chất lượng kém sợ còn không được) là nó sẽ bằng 0. Vì vậy, chí ít mình phải bào phần giá trị nhà này từ bằng lãi suất ngân hàng trở lên (ví dụ 7% năm), cộng với giá trị phần nhà chia cho số năm sử dụng.

Dự tính giá trị thực của chung cư

Quay lại ví dụ trên, giá trị phần nhà hiện tại đang là 1 tỷ 2, ít nhất phải sản sinh 7tr/tháng, lấy giá trị phần nhà chia 50 năm, chia 12 tháng là thêm được 2tr/tháng. Nhưng nhà thì phải sửa chữa, bảo dưỡng, đóng tiền bảo trì này nọ, tính ra cũng tốn thêm vài triệu 1 năm, để dễ tính thì cho là 500k/tháng. Về phần đất, nó tăng giá khá tốt (thường thì 10%/năm đều đều hơn lạm phát, nó tăng theo giá đất nội thành), mỗi tháng nó có thể dôi ra được 3% giá trị gồng lại phần nhà, tính ra mỗi tháng, phần đất có thể gồng lại được 2tr5 cho phần nhà. Nhà thì hiếm khi nào cho thuê được full 100% thời gian, trung bình thì sẽ có tháng không ai thuê, tốn tiền môi giới, tiền nhà trống. Nên phải tăng phần trăm vào mới bù lỗ được so với ngân hàng (cộng thêm 1tr/tháng tiền phí môi giới và bù cho nhà trống).

Qua ví dụ trên cho thấy, căn chung cư trị giá 2 tỷ 2 hiện tại ở khu vực có giá đất khoảng 100tr/m2 thì nên có giá cho thuê khoảng 8tr/tháng (không nội thất) thì mới bằng với việc gửi ngân hàng.

Bài toán đang nhìn theo cả vòng đời của chung cư, có giai đoạn sẽ tốt hơn, có giai đoạn sẽ tệ hơn.

Từ những phân tích trên thì cách định giá chung cư tương đối của mình là lấy giá thuê x 12 tháng x 22 năm => Giá trị căn chung cư. Nếu giá chung cư cao quá, mà giá thuê lại rẻ, anh em nên thuê mà ở, đừng mua làm gì mất công.