3 yếu tố quyết định nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản hay không?

3 yếu tố quyết định nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản hay không?

Với câu hỏi này. Hầu như các bạn sẽ nhận được lời khuyên đó là: Nếu cơ cấu được dòng tiền để trả nợ hàng tháng thì nên vay ngân hàng. Ví dụ: Vay 400 triệu. Mỗi tháng trả lãi 10 triệu. Vậy muốn vay ngân hàng thì dòng tiền dư hàng tháng của gia đình phải lớn hơn 10 triệu.

Nhưng thực ra đó không phải là yếu tố quyết định việc có nên vay ngân hàng để đầu tư hay không. Việc vay sẽ được xác định định dựa trên 3 yếu tố sau.

Yếu tố 1: cần xác định thời điểm đầu tư bất động sản đang ở giai đoạn nào của chu kỳ thị trường

Chu kỳ của thị trường sẽ có chu kỳ chung của cả nước và chu kỳ riêng của mỗi địa phương.

Ví dụ:

• • Chu kỳ của thị trường chung: Năm 2007 – 2009: Giai đoạn phát triển.
  • 2009 – 2011: Giai đoạn suy thoái.

Nếu nhà đầu tư mà tham gia vào thời điểm của năm 2009 – 2011 thì việc vay ngân hàng sẽ là 1 điều cực kỳ tồi tệ. Tâm lý lo sợ về việc trả lãi, giá thì ngày càng giảm, không bán được sẽ mang đến những tiêu cực, chán nản…

Hay như là chu kỳ tại địa phương: Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc… Vào thời điểm 2019 – 2021 bước vào giai đoạn đi ngang và giảm xuống. Nhà đầu tư nào mà sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ chịu thiệt hại rất nặng nề.

Để xác định giai đoạn của chu kỳ chung cũng như chu kỳ tại mỗi địa phương. Nhà đầu tư cần quan sát những dấu hiệu thực tế của thị trường, chính sách tiền tệ (Lãi suất ngân hàng), chính sách tài khoá của nhà nước, định hướng phát triển, …

Yếu tố 2: Loại sản phẩm bất động sản mà nhà đầu tư sẽ lựa chọn

Đặc biệt những nhà đầu tư mới, chưa có kinh nghiệm. Thường hay lựa chọn những sản phẩm đầu tư kém hiệu quả. Ví dụ: Mua những sản phẩm lỗi phong thuỷ, mua sản phẩm phân lô bán nền mà giá đã cao hơn 1,5 – 2 lần so với thị trường, mua những sản phẩm không còn nhiều dự địa tăng trưởng, giá đã tăng nhiều lần so với thời điểm trước… Với những sản phẩm kém hiệu quả như thế thì việc vay ngân hàng sẽ trở nên rất tồi tệ.

Yếu tố 3: Mức độ chấp nhận rủi ro khi đầu tư bất động sản và phương án để xử lý

Đầu tư là câu chuyện có tính xác suất. Kinh nghiệm, kiến thức và kỹ năng tốt sẽ giúp nhà đầu tư nâng cao được hiệu quả và hạn chế rủi ro. Chứ không đồng nghĩa với việc chắc chắn thắng 100%. Bản thân mình cũng phải cơ cấu phân bổ nguồn vốn, chứ không all in vào hết 1 sản phẩm hay 1 thị trường.

Nên việc vay ngân hàng, nhà đầu tư cần phải xác định cả lợi nhuận và rủi ro có thể. Để có phương án xử lý. Tham kiến tư vấn của chuyên gia có kinh nghiệm để nâng cao xác suất thắng.

Đôi khi để làm giàu bạn cũng cần phải liều 1 chút. Chứ an toàn quá, nhiều khi lại đánh mất đi cơ hội của bản thân.

Còn dòng tiền để trả lãi hàng tháng thì có giải pháp hiệu qủa đó là: vay quá số tiền cần. Số tiền dư để riêng ra để trả lãi. Chỉ cần bạn lựa chọn đúng chu kỳ, đúng thị trường, đúng sản phẩm… thì với việc lãi suất ngân hàng 1 năm đâu đó 9 – 10%. Lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản ở Việt Nam hoàn toàn có thể gấp nhiều lần so với mức lãi suất trên. Năm 2021 rất nhiều thị trường đạt được mức độ lợi nhuận 100 – 300%.