Quy hoạch – một trong yếu tố thành bại khi đầu tư bất động sản

Quy hoạch – một trong yếu tố thành bại khi đầu tư bất động sản

Yếu tố quy hoạch khi đầu tư bất động sản

Nhắc đến bất động sản, ngoài câu chuyện về giá, pháp lý, thì quy hoạch là yếu tố rất quan trọng, quyết định trực tiếp hay gián tiếp đến lợi nhuận + tính thanh khoản của đồng vốn ban đầu khi đầu tư vào bất động sản.

Ở đây tôi chia sẻ một vài kinh nghiệm cá nhân và 1 vài “mẩu chuyện” về quy hoạch trong kinh doanh bất động sản. Chỉ tập trung nói về “đất nền” (vì cơ bản những loại hình bất động sản khác “hầu hết” đề dựa trên nền móng là đất nền). Vào bài nhé:

Đối với nhà đầu tư “không chuyên”, khi họ đi mua 1 bất động sản với tiêu chí đơn thuần là tích lũy 1 tài sản, hoặc mua cất dành cho con cái, gọi chung là đầu tư, mục đích thuần túy và có phần khá “văn hóa người Việt” từ trước đến giờ, tấc đất tấc vàng.

Họ lựa chọn 1 mảnh đất dựa vào phần nhiều là kinh nghiệm cá nhân, chủ yếu quan sát bằng mắt, đánh giá có phần hơi cảm tính một chút và mua bán khá “dễ tính”, chủ yếu là dựa vào cảm xúc và niềm tin vào người bán cũng như hàng xóm gần đó hoặc những người “môi giới địa phương”.

Những năm gần đây, nhiều công ty bất động sản chuyên nghiệp hoặc những sàn bất động sản địa phương không chuyên cũng tham gia cực kỳ sôi động vào thị trường bất động sản, bên cạnh những đơn vị/những người môi giới có kiến thức chuyên môn tốt, có cái “tâm” làm nghề, thì việc họ được đào tạo những thông tin về “quy hoạch” khá máy móc, đa phần từ những File training từ phòng đào tạo, những file bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó, tư vấn liên kết vùng, những hạ tầng sắp triển khai, những yếu tố chờ…

Và không ít số công ty môi giới bất động sản“vẽ thêm bánh vẽ Rồng Phượng” vào bản đồ quy hoạch sử dụng đất của Nhà Nước để sản phẩm bất động sản của công ty mình kinh doanh thêm phần “sinh động” và “tiềm năng vượt trội”. Trên thực tế, có không ít những nhà đầu tư tạm gọi là bị “đánh tráo phạm vi”, bị “đánh lừa thị giác”, bị chiêu trò tâm lý (nhiều công ty họ còn có cả cẩm nang, giáo trình rất bài bản)… Khi nghe môi giới thao thao bất tuyệt về những thông tin của bản đồ quy hoạch tam sao thất bản như có đề cập trên.

Mọi chuyện sẽ xảy ra 2 trường hợp, nếu bản đồ quy hoạch sử dụng đất của công ty đó đến tay khách hàng không nằm trong “Vùng quy hoạch của nhà nước”, tạm gọi là bình thường, OK, theo thời gian bản đồ quy hoạch sử dụng đất đó vẫn tăng trưởng. Ngược lại, nếu bản đồ quy hoạch sử dụng đất đó nằm trong vùng “quy hoạch đặc thù của nhà nước”, thì không khéo “toang” đấy. Ví dụ là khu đất của Luyện Alibaba nằm trong vùng quy hoạch nghĩa trang và quy hoạch hành lang an toàn của công trình cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây vẫn được rao bán và lừa đảo như thời gian vừa qua…

Ở góc độ khác, với kinh nghiệm thực tế, mình thường khá thích tìm hiểu và giao dịch bản đồ quy hoạch sử dụng đất ở những khu vực có các hệ thống quản lý bản đồ quy hoạch sử dụng đất rõ ràng, hạ tầng tốt, những khu vực mà bản đồ quy hoạch sử dụng đất “ít bị rủi ro hơn trong quy hoạch như Bình Dương, hay Bà Rịa – Vũng Tàu”, tuy nhiên chỉ ở mức tương đối. Vì đâu cũng có những trường hợp “chắp vá quy hoạch” mà (vụ 43ha đất vàng ở Bình Dương, hay vụ 500 căn nhà xây trên đất nông nghiệp ở Đồng Nai…).

Cá nhân thấy, anh Đồng Nai có quy hoạch khá cực, điển hình là TP. Biên Hòa, vì là thành phố lâu đời hàng trăm năm, có quy hoạch cũ, hạ tầng các khu vực trước đây khá chán, xuống cấp, tự phát… Hoặc vài năm gần đây xuất hiện những vùng “vệ tinh”, những khu quy hoạch đẹpdọc tuyến QL51 thuộc xã An Hòa, Long Hưng hay Long Thành, Nhơn Trạch, cũng đang góp phần thay da đổi thịt Đồng Nai, 1 thị trường rất sôi động.

Nhưng nhìn chung Đồng nai khá “nhạy cảm” trong quy hoạch và những vấn đề cấp lãnh đạo cũng nhiều điều tiếng! Đâu đó cũng làm nhà đầu tư “lăn tăn” khi đầu tư lựa chọn 1 số sản phẩm bất động sản, đặc biệt là “đất dân”… Hay những dự án mà chủ đầu tư “thiếu Tâm lẫn Tầm” dẫn đến nhiều hệ lụy cho người dân…

Cách đầu tư bất động sản an toàn với quy hoạch

Chia sẻ 1 số kinh nghiệm, trải nghiệm thực tế khi giao dịch bản đồ quy hoạch sử dụng đất “cá nhân”, góc độ quy hoạch:

1. Check sơ quy hoạch của mảnh đất đó bằng những app hiện có smartphone

Hoặc những app của nhà nước hỗ trợ cũng có được 1 số thông tin cơ bản cần thiết), hay những trang công khai quy hoạch của địa phương nơi có bản đồ quy hoạch sử dụng đấtđang quan tâm… Chúng ta sẽ biết được tương đối về diện tích, hiện trạng, vị trí của bản đồ quy hoạch sử dụng đất đó,.

2. Sau khi check xong, xem sơ trên Google Map để nhắm chừng được mật độ dân cư

Độ phủ của các công trình: nhà ở, UBND, chợ, trườn,… Đường xá giao thông thực tế, đo khoảng cách này kia… Trên Online trước.

3. Khảo sát thực tế

Xem kỹ đường xá giao thông này kia có giống trên app quy hoạch hay không, thực tế ra sao, lỗi phong thủy, tranh chấp, hàng xóm láng giềng, lịch sử mảnh đất này kia… Có thể lân la hỏi các văn phòng môi giới tại địa phương thêm… Tùy.

4. Tiến hành thương lượng và lập hợp đồng cọc giao dịch 

Thường nếu những nhà đầu tư bình thường thì có thể yêu cầu bên bán làm động thái: xin trích lục địa chính và xác nhận tình trạng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của UBND xã/phường, để hạn chế rủi ro khi mua phải mảnh đất “vướng quy hoạch” hay “tranh chấp”…

Có thể thương lượng việc này trước hay sau khi “xuống cọc” là tùy nhé. Còn cá nhân tôi, tôi sẽ nhờ “người quen” từ các ban ngành địa chínhtại xã/phương để check online chiều đi, và nhờ trên cổng thông tin của STNMT trực thuộc Tỉnh/TP để check chiều ngược lại. Tham khảo ý kiến của “Người lập quy hoạch, giám sát, quản lý thông tin quy hoạch liên quan đến lĩnh vực đất đai” để họ tham vấn ý kiến nên hay không nên, thực trạng quy hoạch ở thời điểm hiện tại, quy hoạch dự kiến sắp tới có biến động hay không (3 năm tới, 5 năm tới…).

5. Tiến hành giao dịch, ký hợp đồng mua bán và sang tên.

Lưu ý: File bản đồ quy hoạch sự dụng đất có trên các trang web “chấm” Gov, các bạn nên lên đó tải về là tốt nhất.

Những kinh nghiệm, chia sẻ trên mang tính thực tế, chủ quan của cá nhân tôi – người đang kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực bản đồ quy hoạch sử dụng đất, nhằm chia sẻ đến quý anh chị đồng nghiệp, quý nhà đầu tư, đặc biệt “là những người mới”, để phần nào đó hạn chế rủi ro khi tham gia vào thị trường bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

Bài viết mang tính chất tương đối và 1 vài kinh nghiệm trong muôn vàn kinh nghiệm khác của thị trường này.