Giá nhà chung cư/nhà tại khu đô thị mới thường cao hơn nhà phố?

Giá nhà chung cư/nhà tại khu đô thị mới thường cao hơn nhà phố?

Chia sẻ đứng trên góc nhìn có lợi cho người mua nhà để ở an cư.

Khi bắt đầu bước chân vào tìm hiểu việc mua nhà để ở, chúng ta thường hay bị “Sức nóng tin tức” trên truyền thông làm nhầm lẫn về thực trạng hiện tại của thị trường bất động sản. Vì đôi khi, cả khu vực nóng ran “giựt mồng” đùng đùng chỉ để phục vụ cho 1-2 dự án khu đô thị/chung cư (KĐT/CC), không đại diện cho toàn bộ thị trường tại khu vực đó, bao gồm nhà phố trong dân (nhà phố) với số lượng nhiều hơn rất nhiều so với 1-2 dự án đó.

1. Số lượng nhà phố nhiều hơn, thị trường bị truyền thông chung cư lấn át

Một dự án chung cư có thể có ngân sách vài chục tỷ làm Marketing, Truyền thông, quảng cáo (vài % doanh thu), Nhưng vài trăm căn nhà phố chủ nhà chỉ thường bỏ ra tối đa vài triệu/căn để đăng tin rao bán.

VD một dự án mở bán 500 căn có doanh thu khoảng 1.500 tỷ. Nếu chỉ trích 3% doanh thu cho hoạt động QC, truyền thông thì đã có ngân sách 45 tỷ. Trích 50% của 45 tỷ cho hoạt động tin bài PR, quảng cáo thì đã có hơn 750 bài gốc + 7500 bài chia sẻ từ bài gốc để làm tăng sức nóng của thị trường bất động sản nói chung và giới thiệu về dự án nói riêng (chia đều cả năm thì ngày nào cũng có 2-10 bài duy trì sức nóng cho thị trường bất động sản khu vực). Do đó, chỉ cần hoạt động truyền thông của 1-2 dự án cũng có thể tạo sức nóng và góp phần đẩy giá cho cả một khu vực. Nhưng rõ ràng, 1-2 dự án này không thể đại diện cho cả thị trường bất động sản của một khu vực. Đây là điều mà những người mua nhà theo thông tin của báo thường bị nhầm lẫn.

Nội dung truyền thông của chủ đầu tư chung cư, khu đô thị bài bản, chuyên nghiệp hơn chủ nhà phố. Họ không phải chỉ chăm chăm giới thiệu sản phẩm của mình, mà còn làm thị trường cả khu vực luôn cảm thấy “sức nóng”.

VD: Đẩy mạnh hạ tầng khu đông, đề xuất làm cầu khu Tây, cân nhắc mở rộng đường khu Nam, nghiên cứu phương án lên quận khu Bắc, chuẩn bị có tuyến xe đi qua chỗ kia, hàng loạt nhà đầu tư đổ về chỗ nọ, bất động sản khu đó đang bật mạnh như lò xo, Nhiều chuyên gia đắn đo bất động sản chỗ đó…

Mỗi dự án khu đô thị, chung cư luôn có 1 cái tên rõ ràng để cả chủ đầu tư và hàng trăm nhân viên sales cùng Marketing Quảng cáo phụ chủ đầu tư. Nhưng vài trăm căn nhà phố rao bán ở 1 khu vực cũng chỉ có chủ nhà và vài trăm môi giới phụ rao bán, nhưng mỗi căn nhà lại là 1 cá thể riêng, không thể có 1 cái tên chung như chung cư.

Trên các diễn đàn bất động sản, người ta cũng nói nhiều đến các dự án khu đô thị, chung cư hơn nhà phố. Vì lực lượng sales dự án được tổ chức tập trung, bài bản hơn, focus vào sản phẩm của mình hơn lực lượng môi giới tại 1 phường thậm chí 1 quận nhà phố. Bên cạnh đó, 1 dự án chung cư có hàng trăm căn để bán, bán xong sơ cấp còn có thể xào chẻ thêm hàng ngàn lần thứ cấp. Nhưng 1 căn nhà phố không lo bán mà lo nói thì bị môi giới khác “bán dùm” ngay, và nhà phố sau khi được mua sẽ thường được dùng để an cư luôn chứ ít được xào chẻ bán ra tiếp như khu đô thị, chung cư.

2. Dự án khu đô thị, chung cư có sự tham gia lướt sóng nhiều hơn nhà phố.

So với nhà phố, ưu điểm nổi bật nhất của khu đô thị, chung cư là lộ trình thanh toán. Thời điểm thị trường “sốt”, chung cư là phân khúc dễ lướt sóng. Bởi lẽ đây là phân khúc chốt lời nhanh, thanh toán theo tiến độ, không chôn vốn quá nhiều và phù hợp với những nhà đầu tư có lượng vốn ít, chỉ cần 300tr – 1 tỉ là có thể tung hoành ngang dọc, và khi cần rút chân ra cũng không quá thiệt hại.

VD mua 1 dự án có giá1,5-2 tỷ, chỉ phải bỏ ra 300tr thanh toán 2 đợt đầu của dự án, rồi bán chênh ra 350tr – 400tr, lời ngay 50tr – 100tr, tỷ suất lợi nhuận 17% – 33% chỉ trong vài tháng. Nếu lướt ra không được, khả năng ôm lại “thành dân cư” không quá cao nhờ tiến độ thanh toán kéo dài, có thể tìm cách kiếm 100tr – 200tr cho đợt thanh toán tiếp theo trong vòng 1 vài tháng, Nếu đợt sau lại tiếp tục không bán ra được, thì việc xoay tiếp 100tr – 200tr cho đợt thanh toán tiếp theo nữa trong một vài tháng tiếp cũng không quá căng thẳng. Trường hợp nếu quá áp lực về nguồn tiền đóng tiếp, khả năng rút chân ra thu hồi vốn vẫn khả thi bằng cách bán lại suất bằng với số tiền đã đóng mà không cần phần chênh lệch, thậm chí dễ dàng rút vốn hơn nếu bán lỗ 5% – 15% số tiền đã đóng.

Trong khi đó, nhà phố lướt ra không được thì khả năng ôm lại gồng tiếp khó hơn rất nhiều, do phải chồng toàn bộ 90% số tiền còn lại chứ không phải chỉ thanh toán thêm 5-10% giá trị hợp đồng cho tiến độ tiếp theo như khu đô thị, chung cư.

Chẳng hạn mua căn nhà 3 tỉ đồng, đặt cọc 300 triệu đồng với thời hạn thanh toán 2 tháng để rao bán 3,5 tỉ đồng với kì vọng lướt ra 3,3 tỉ đồng. Để đạt được mục đích sẵn sàng lấy đại địa chỉ của 20 căn nhà tương tự xung quanh đăng bán với giá 3,7 tỉ đồng. Khi có khách hỏi sẽ nói căn nhà này vừa giao dịch xong và giới thiệu xem căn của mình có giá rẻ hơn. Nếu thành công, tiền lời 100% trong vòng 2 tháng (bỏ 300 triệu vốn lời thêm 300 triệu), bỗng nhiên trở thành một chuyên gia bất động sản. Nếu lướt ra không được, gặp người đàng hoàng quân tử sẽ chấp nhận mất cọc xem như một pha đầu tư thất bại; gặp chí phèo tào lao thì năn nỉ ỉ ôi xin kéo dài thời gian chồng tiền, nếu không thoát được nữa lại xin lại một phần tiền cọc từ chủ nhà. Nhưng dù là trường hợp nào thì cũng đã vô tình đẩy giá nhà của cả khu vực từ 3 tỷ lên 3,5 tỷ – 3,7 tỷ vì thông tin rao bán của 20 căn nhà vẫn luôn tồn tại và thiết lập luôn mặt bằng giá ở đó.

3. Số tiền bỏ ra để đầu tư chung cư ít hơn rất nhiều so với nhà phố

Cụ thể, khi so sánh mức giá cả, nếu với căn hộcó diện tích khoảng 60m2 – 80m2, giá dao động trong khoảng 2 tỷ – 2,5 tỷ. Nhưng với cùng diện tích sử dụng như vậy, để mua nhà mặt đất có vị trí và hạ tầng tương ứng, người mua cũng phải bỏ ra 4-6 tỷ đồng, thậm chí hơn. Chính vì mức giá của các căn hộ chung cư luôn ở mức “dễ chịu” hơn nên nhiều nhà đầu tư vẫn bỏ tiền vào loại hình này.

Lực lượng sales bán hàng cho chủ đầu tư và hỗ trợ ra hàng cho nhà đầu tư thứ cấp đông đảo và nhiệt tình hơn lực lượng môi giới nhà phố. Và sales cũng kiếm tiền từ nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại liên tục nhiều hơn là người mua để An Cư.

Khi lướt sóng các dự án chung cư, sẽ có hàng trăm sales hỗ trợ phụ ra hàng vì quyền lợi của sales từ nhà đầu tư thứ cấp sẽ nhiều – nhanh gọn hơn từ bán hàng cho chủ đầu tư. Ví dụ với trường hợp ở trên, nếu đóng tiền cho chủ đầu tư 300tr và được sales hỗ trợ bán chênh ra 400tr, thì sales cũng sẽ được nhà đầu tư thứ cấp chia sẻ quyền lợi ngay 20tr – 30tr.

Ngược lại, khi rao bán một căn nhà phố, dù có liên kết mạnh cỡ nào cũng chỉ có 10 đến 20 môi giới chung tay bán phụ.

Chủ đầu tư huy động được vốn nhanh từ nhà đầu tư thứ cấp nhiều hơn là từ người mua để ở An Cư. Chủ đầu tư làm kinh doanh nên chỉ cần quan tâm đến nguồn vốn triển khai và lợi nhuận dự án. Do đó, họ chỉ quan tâm dự án có khách mua hay không. Và sau khi đã bán được hàng, thì mục đích mua để đầu tư hay để ở không thuộc phạm trù quan tâm của họ. Trên thực tế, người mua đầu tư thường đã có nhà chỗ khác để an cư, và có nhiều tiền hơn người chưa có nhà cần mua để ở. Do đó, người mua đầu tư mới là lực lượng chính góp vốn cùng chủ đầu tư triển khai dự án.

4. Số lượng nhà chung cư rao bán trên thị trường nhiều hơn nhà phố.

Nhà phố khi đã ở ổn định thường rất ít thay đổi do liên quan đến môi trường sinh hoạt gia đình, công việc, học hành con cái. Một căn nhà có thể được ở vài chục năm, qua 3-4 thế hệ. Trong khi đó, các khu vực được phát triển khu đô thị dân cư mới phải đi ra xa dần trung tâm do không còn đất, và hạ tầng tiện ích xung quanh thường chưa đảm bảo có thể an cư ổn định lâu dài ngay. Vì thế, tỷ lệ nhà phố được rao bán không nhiều bằng nhà ở các chung cư.

Dân số ở các dự án chung cư trẻ hơn nên xu hướng dễ thay đổi hơn, thích khám phá và dễ thích nghi với các môi trường sống mới hơn. Bên cạnh đó, việc các khu đô thị, chung cư càng về sau lại càng mới mẻ, hiện đại, đầy đủ tiện ích hơn, cũng kích thích tầng lớp dân cư 30t – 45 tuổi thay đổi chỗ ở.

5. Giai đoạn thích hợp mua nhà trong khu đô thị, chung cư để an cư

Đây là loại hình bất động sản tồn tại nhiều rủi ro như dự án đột nhiên bị dừng vì vướng pháp lý, dự án bị xử phạt vì vi phạm trật tự xây dựng hoặc chủ đầu tư “chết yểu” không thể đưa dự án về đích. Trên thực tế, đã có không ít người mua ở những giai đoạn đầu rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” do rót tiền vào những dự án chưa đủ pháp lý hoặc chôn vốn nhiều năm.

Ngược lại, nhà ở tại khu đô thị, chung cư khi đã bàn giao thì để càng lâu thì càng đi ngang, và nếu có tăng thì chỉ vừa đủ mức trượt giá lạm phát. Do (1) yếu tố kỳ vọng về sự phát triển của dự án và tiến độ xây dựng không còn; (2) Số tiền phải đầu tư vào để lướt sóng lớn (Lúc này đã phải thanh toán trên 90% giá trị căn hộ); (3) Người mua lại lúc này phần lớn nhu cầu để ở an cư chứ không phải để đầu tư bán lại.

Thời điểm mua ở tốt nhất là khi dự án gần về đích và chuẩn bị bàn giao nhà. Vì đây là lúc rủi ro dự án không thể về đích không còn, nhà đầu tư thứ cấp thoát hàng nhiều làm tăng nguồn cung, và lúc này, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đang gặp áp lực thanh toán những giai đoạn cuối. Đặc biệt, khi thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ để ra được hàng thu lại dòng tiền. Thời gian qua trên thị trường đầu tư thứ cấp căn hộ đã xuất hiện nhiều trường hợp như vậy. Đây cũng là lúc người mua ở có thể giúp nhà đầu tư thứ cấp thoát hàng bằng cách mua lại của họ giá rẻ hơn.

Hoặc an toàn hơn, để mua ở thì có thể cân nhắc những căn hộ đã đi vào sử dụng từ những nhà đầu tư thứ cấp “Vô tình lướt sóng thành cư dân” đang phải dùng căn hộ để cho thuê, vì họ đang cần rút vốn nên dễ được khuyến mãi luôn nội thất. Ngoài ra, việc kiểm nghiệm cũng trở nên dễ dàng hơn đối với căn hộ đã đi vào sử dụng như nhu cầu người thuê, tiện ích, tình hình quản lý, chất lượng, các lùm xùm giữa chủ đầu tư và khách hàng, mức độ xuống cấp…

Tuy nhiên, chắc chắn khi mua ở 2 giai đoạn trên thì giá thường sẽ cao hơn giá của những nhà đầu tư thứ cấp đã mua ở giai đoạn trước đó, do những nhà đầu tư thứ cấp mua trước đã phải thay mình gánh chịu rủi ro pháp lý, rủi ro dự án không thể về đích, và chi phí cơ hội của đồng vốn họ đã bỏ vào đầu tư. Sự chọn lựa “Phải mua giá cao hơn các F trước nhưng an toàn hơn” hay “Mua được giá rẻ hơn các F sau nhưng rủi ro cao hơn” tùy quan điểm từng người.